Si estás pensando en comprar tu casa o departamento propio, ya sea para fines de vivienda o inversión, tienes que evaluar cuánto te costará tu crédito hipotecario, revisar tu capacidad de pago y alternativas financieras.
El primer paso es definir lo que buscas, y comparar al menos entre 100 proyectos y propiedades usadas. También hay que comparar todas las alternativas de financiamiento que te ofrece la banca, ya que por un mismo monto y con un mismo plazo, las diferencias pueden ser iguales o superiores al precio de un auto 0 kilómetro, ¿ y quien quiere pagar demás?. Finalmente, considera la posibilidad que te ofrece la compra con leasing, pagando menos pie.
Los mejores hipotecarios 2020
Como decíamos al inicio, las diferencias entre crédito y crédito hipotecario son abismales, y al término del crédito es probable que termines pagando una diferencia que puede equivaler a un auto 0 kilómetro. Es mejor optimizar los recursos y planificar la obtención del crédito, quedándonos con el banco que ofrezca mejor tasa, plazo y cuota final de dividendo.
Hay que considerar que hay una variable sobre la cual nunca vamos a tener pleno control, a menos que planifiquemos con tiempo la obtención de recursos, y es conseguir que los bancos te califiquen como un cliente premium, y de este modo puedas obtener siempre la tasa más baja del mercado y las mejores ofertas crediticias. Porque es una realidad, al cliente que gana más, le ofrecen más, ¿por qué no aprovechar eso?. Pasemos a ver cuáles serían los bancos con los hipotecarios más convenientes que hay.
- Tasa Banco Estado: 4,13%
- Tasa Banco Santander: 4,19%
- Tasa Banco Bice: 4,84%
- Tasa Banco Security: 5,04%
- Tasa Scotiabank: 3,94%
Los gastos operacionales en casi todos los bancos son similares, y hay que tener en cuenta que en las simulaciones que ellos envían, casi nunca las incluyen, y esto es un problema para los clientes, que pueden terminar omitiendo esa información no menos importante para considerar entre sus gastos.
Gestionando tu hipotecario
Para obtener un hipotecario de forma fácil y rápida, ten en cuenta estos consejos:
- Siempre será bueno pedir otro hipotecario cuando se ha terminado de pagar un primer hipotecario, quedando esa primera propiedad ya pagada como garantía para un segundo hipotecario.
- Cuando hay estabilidad en el empleo estás el escenario óptimo. Si no la tienes, procura emitir boletas de honorarios frecuentes y por montos que reflejen un salario todos los meses. Lo ideal es que te situén en la banca más solvente. Adicionalmente esta la opción de formar tu empresa en un día y elaborar tu contrato de trabajo, pagando tus cotizaciones, seguro de cesantía y adherirte a los beneficios propios de las pymes, de modo que el banco te evalué como un “empleado estable”.
- En caso de necesitar respaldo para una hipoteca, transferir el dominio de propiedad de algún familiar a tu nombre es una manera de presentarla como respaldo en las entidades financieras y así obtener el crédito que necesitas. Cuando se trata de invertir, mostrar que eres fuerte financieramente es necesario, y los riesgos de estas operaciones son mínimos ya que en un par de meses tienes la propiedad arrendada y luego se paga sola.
- Para los inversionistas amateur, siempre acudan a su tarjeta de crédito y compren lotes de varios departamentos baratos, comprometiendo el pago del pie en mil cuotas y a medida que los proyectos los vayan entregando de forma diferida, vas vendiendo las unidades, porque aún antes de recibirlas ya han subido suficiente para justificar la inversión de haber pagado miles de cuotas en pie.
- Para no caer en la habitualidad, es muy simple, cómpralos a nombre de varias empresas, fundarlas es muy fácil y se hace en un día a través de la web y así te liberas de tener que pagar ese impuesto.
¿Qué tipos de créditos para propiedades existen?
Dependiendo del perfil de riesgo que tengas o del nivel de riesgo que estés dispuesto a asumir, tienes dos opciones hipotecarias para evaluar: una es el Crédito Hipotecario Convencional que se puede solicitar a 10, 20 o 30 años, y otro es el Leasing Habitacional, con el que puedes adquirir tu casa propia para fin habitacional o de inversión, minimizando tus riesgos crediticios al máximo. Veamos de qué se trata cada alternativa.
El Crédito Hipotecario
El Crédito o Mutuo Hipotecario, es un préstamo de medio o largo plazo, que va entre los 5 y 30 años, para financiar la compra de una propiedad, aunque también se puede obtener con el fin de adquirir un terreno u otro bien, para lo cual se pide con libre disponibilidad.
Tipos de Hipotecarios
Aunque siempre se hable de hipotecarios como si se tratase de un solo producto genérico, existen en realidad al menos 6 tipos de hipotecarios, clasificados así por el tipo de tasa al cual están indexados. Estos son:
1. El Hipotecario a Tasa Fija:
Este hipotecario permite mantener la tasa de interés fija durante todo el período de existencia del hipotecario. Cuando se logra obtener una tasa de interés baja en períodos complicados para la economía, siempre se recomienda contratar un hipotecario a tasa fija, ya que de lo contrario te expones a variaciones de tasa que harían subir tu dividendo.
Este tipo de hipotecario se puede prepagar anticipadamente en cualquier momento, por lo que tu casa la puedes vender aunque la tengas aún con deuda. El comprador podrá mantener el mismo valor de dividendo y plazo de pago o bien disminuir el plazo para terminar de pagar y negociar mejores cuotas de dividendo.
2. El Hipotecario a Tasa Variable:
Cuando tomas un hipotecario con tasa variable, estás asumiendo el riesgo de mercado a que suban las tasas o bajen. Hay bancos que ofrecen una tasa fija por un período de tiempo determinado, pasando la tasa a variable una vez cumplido ese plazo.
3. El Hipotecario Flexible:
Esta modalidad de crédito permite elegir plazos convenientes a negociar para el pago de los dividendos, que se toman a tasa fija.
4. El Hipotecario Integral:
Este es un crédito que sirve para financiar no sólo la compra, sino también el refinanciamiento de una vivienda con deuda, utilizándose también para otros fines, como el pago de créditos de consumo. Entra en la categoría de hipotecario por los plazos y condiciones en la cual se termina pagando.
5. El Hipotecario Universal:
Este hipotecario o mutuo, se puede utilizar exclusivamente para la compra de una vivienda, y tiene una tasa fija universal que permite obtener hasta el 100% de financiamiento, hay plazos diferidos especiales para comenzar a pagar y hasta 30 años para pagarlo en su totalidad, aunque siempre estará la opción de prepagarlo.
Este crédito financia entre 1.000 y 5.000 U.F., y debe contar con los seguros convencionales, es decir, el seguro de desgravamen, así como de incendio y sismo. Aunque la contratación del seguro sea obligatoria, la compañía aseguradora la puede elegir el mismo cliente que toma el crédito si no está conforme con el valor del seguro que ofrece el banco.
6. El Crédito para Construcción:
Un crédito de este tipo, permite financiar hasta un 80% del proyecto de construcción de una vivienda, incluyéndose el valor del terreno donde se emplazará ésta. Este crédito tiene la ventaja que se puede comenzar a pagar cuando se ha terminado la construcción y el dinero se puede ir obteniendo en cuotas a medida que avanza la construcción, o todo al final de la obra, una vez esta terminada.
La alternativa del hipotecario – El Leasing Habitacional
Cuando se solicita un crédito bajo la modalidad de leasing, el dividendo se transforma en una cuota de leasing, lo que resulta ser mucho más conveniente que un hipotecario para personas que por ejemplo, tienen un alto nivel de endeudamiento o tienen un alto riesgo de caer en no pago.
El leasing tiene una exigencia inicial en cuanto a ahorro de un 5% como mínimo de pie.
El leasing lo puede obtener una persona natural que este planificando invertir en propiedades, ya que puede, por ejemplo, comprometer leasing y subarrendar la propiedad, y en caso que no puedas seguir pagando el crédito, puedes dar aviso y desvincularte de la deuda con mucha facilidad, situación que difiere radicalmente a lo que pasa con un hipotecario.
Los plazos del leasing van de los 5 a los 20 años y al igual que un crédito hipotecario, se debe contratar seguros de desgravamen, incendio y sismo.
