¿Cómo elegir un crédito hipotecario?

Elegir un crédito hipotecario puede hacerse algo difícil en inicio, sobre todo si es la primera vez que te pones a revisar este mercado de créditos. Estos créditos, por tratarse de sumas muy elevadas por lo general, y por ser de muy larga duración también, deben ser elegidos cuidadosamente, ya que una vez firmas el contrato con tu banco, será algo lento cambiar de entidad para mejorar las condiciones, y si el mercado no acompaña con buenas perspectivas, el contrato de hipotecario podría resultarte mucho más costoso de lo que pensabas. Acá te ayudamos con algunos consejos para elegir el mejor hipotecario.

Tipos de créditos hipotecarios

Antes de elegir un crédito hipotecario, es necesario tener claro los tipos de créditos que existen, ya que en grandes líneas hay tres tipos de crédito y estos tres tipos, tienen diferentes condiciones contractuales, que te pueden ser más o menos favorables, lo que debes evaluar considerando tu estabilidad y futuro laboral, y los proyectos de futuro que tengas.

1. Hipotecario con Letras de Crédito: Este tipo de crédito puede ir variando en su costo mensual según vaya variando la letra hipotecaria contratada, por ese motivo, es uno de los créditos menos recomendables para los que desean tener una cuota fija por largo tiempo. Si se prevé que el mercado hará que las letras hipotecarias serán muy bien cotizadas, es muy probable que convenga tomar esta modalidad, ya que por un tiempo el deudor tendrá un saldo a favor que hará que sus letras resulten ser menos costosas. Lo mejor es mirar como han evolucionado los costos de las letras en el mercado antes de contratar.
2. Hipotecario Endosable: Puede otorgarse en pesos o en unidades de fomento, y lo bueno de este contrato, es que lo puedes endosar a un tercero en caso que ya no puedas continuar con el pago de tu crédito por algún motivo. Este crédito no va variando en el monto de sus cuotas como pasa con las letras, sino más bien, se trata de un valor cuota único.
3. Mutuo Hipotecario No Endosable: Aquí el banco financia el préstamo con sus propios recursos, y el deudor no puede endosar la deuda por ningún motivo a un tercero. Este es un tipo de crédito que puede tomar alguien que tenga la certeza que podrá pagarlo durante todo su periodo de duración, y una manera de contrarrestar esta desventaja, es tomar seguros de cesantía.

Los gastos operacionales de un hipotecario

Junto con los créditos hipotecarios, vienen de la mano una serie de gastos operacionales, que son siempre necesarios para avanzar con la compra de la propiedad. Estos gastos operativos, que se pagan a la entidad que otorga el crédito, tienen por fin que esta entidad contrate el servicio de terceros para tasar la propiedad, estudiar los títulos, preparar las escrituras, pagar los impuestos y inscribir el inmueble, con el pago de hipotecas y gravámenes que corresponda.

Como se trata de gastos no menores, y que además suman a todo lo que posterior a la compra de la propiedad se gasta en habilitar este bien, hay que pedir siempre que estos gastos los incluyan dentro del monto del crédito siempre que sea posible, o al menos, que te den la posibilidad de pagarlo en cuotas. Veamos en qué consisten estos gastos, y a cuánto ascienden aproximadamente.

1. Tasación: Esto es un gasto que precede a todos los demás trámites, destinado a definir el valor comercial estimado de la propiedad, sea esta nueva o usada, que se está destinando como garantía a la entidad donde se pide el crédito. El informe de tasación compara propiedades de similares características en la zona, la plusvalía del lugar, plasma las condiciones en la cual se encuentra la propiedad, y entrega un valor comercial estimado. Este informe es muy útil para las personas que quieren vender una propiedad, ya que facilita fijar un mejor precio de venta. Por lo general una tasación tiene un precio que va entre 2 y 5 unidades de fomento.
2. Estudio de títulos: En esta parte, se revisan todos los antecedentes legales de la propiedad por parte de un estudio jurídico. Se determina si la propiedad está en condiciones de ser vendida sin problemas, o expone los que existan para irlos solucionando, como pueden ser las prohibiciones  o embargos que a veces afectan a las propiedades y deben ser solucionados antes de comprarlas. Este gasto oscila entre 2 y 5 U.F.
3. Borrador de escritura: Las escrituras bancarias son todas iguales, pero varían los datos que dan detalles de la propiedad, como los deslindes y los datos de los compradores y vendedores. Este escrito tiene un precio que va entre 3 y 4 U.F.
4. Notaría: En las notarías, se realiza la escritura de compraventa, mutuo e hipoteca, y se entrega a las partes las copias respectivas de su contrato una vez que esta firmado por todas las partes. Este gasto va entre 3 a 5 U.F.
5. Impuesto al mutuo: Este impuesto se cuelga del valor del crédito para su cálculo, y por lo general se empina por el 0,3% cuando las viviendas son nuevas y están acogidas al DFL-2, y este monto sube a un 0,6% calculado sobre el monto del crédito de una vivienda nueva o usada, cuando no están acogidas a este DFL-2. Sólo cuando se refinancia un crédito hipotecario este impuesto llega a 0, con excepción de los que amplían los créditos, que tienen que pagar ese 0,6% sobre el monto de la ampliación del crédito.
6. Inscripción Conservador: Toda propiedad llega a este punto, cuando debe ser finalmente transferida al nuevo dueño, situación que se formaliza en el Conservador de Bienes Raíces. La inscripción de la hipoteca, dominio y gravámenes tiene un costo que no puede superar las 30 U.F en total, ya que se calcula como un porcentaje sobre el valor de la propiedad, que por lo general es del 1%.

En total, en promedio por una propiedad de alrededor de 5.000 U.F. se tienen que pagar unos $900.000 por concepto de gastos operacionales. Ahora que ya sabes los tipos de créditos que existen, y los gastos que se asocian a cualquiera de estos créditos, tienes que evaluar un último aspecto que es importante antes de elegir tu hipotecario.

Las tasas hipotecarias

Un último aspecto importante antes de elegir tu crédito hipotecario, es saber cuáles son las tasas que te pueden ofrecer los bancos o entidades financieras. Estas son del siguiente tipo.

Tasa de interés fija: Esta tasa te permite pagar el mismo interés durante toda la vida de tu crédito y independiente de si las condiciones de la economía cambian. Por lo general esta tasa es más alta que una variable o mixta, pero te da certeza que será siempre la misma. Es la más recomendable ante escenarios económicos volubles como en el que estamos ahora.

Tasa de interés variable: Esta tasa la cambian todos los años, porque debe subir o bajar según vaya el ritmo de la economía. Al inicio esta tasa es menor que una fija, pero con los años va subiendo, y sólo se recomienda cuando existe certeza que se tendrá mayores ingresos en el futuro, ya que es casi seguro que el dividendo subirá. Si ya elegiste esta tasa, no te preocupes, siempre existe la posibilidad de cambiarte de banco, efectuando una compra de cartera y cambiándote a una tasa fija.

Tasa de interés mixta: Combina las dos tasas anteriores, aplicando una tasa de interés fija al inicio, y una variable los siguientes años. Puede resultar conveniente cuando se tiene un nivel de ingresos con perspectivas de mejora a futuro.