Cuando las empresas inmobiliarias o los inversionistas necesitan liquidez extra en sus negocios, y no tienen acceso a fuentes de financiamiento bancario y financiero debido a que ya están con demasiado apalancamiento, o porque no quieren asumir mayores riesgos financieros, aparece una herramienta de financiamiento muy útil denominada Lease-Back, a la que también pueden acceder las personas naturales que estén pasando por un mal momento económico, y no necesariamente se dediquen a las inversiones inmobiliarias.
Qué es el Lease-Back
El Lease-back es una operación de negocios que se utiliza para vender un bien raíz, que posteriormente será arrendado al mismo vendedor de ese bien, una especie de venta con retroarrendamiento que permite obtener recursos financieros inmediatos al vendedor arrendatario.
Esta alternativa de financiamiento se utiliza mayoritariamente con las empresas, pero en los últimos años se ha abierto más la opción hacia las personas naturales, incorporándose las viviendas habitacionales como una alternativa susceptible de ser hipotecada en favor del banco que hará el arriendo al vendedor a través de un contrato de arriendo financiero con opción de compra de esa misma propiedad. Su uso se hace necesario y útil en épocas de contracción y recesión económica, o cuando la empresa o persona ya no pueden obtener recursos líquidos desde otra fuente y necesitan liquidez inmediata.
Cómo funciona el Lease Back
El Lease Back tiene la ventaja de ser una herramienta de financiamiento mucho más rápida y efectiva que otras modalidades de financiamiento. Para iniciar el proceso en el banco o entidad financiera, se debe hacer un estudio y tasación del bien, el que es evaluado, depreciado y ajustado según corresponda. Una vez que el bien ya está tasado, se pasa a pactar con el banco, el precio al cual se va a vender el activo, se establece la duración del contrato de renta, que puede ir entre 12 y 72 meses.
El nivel de patrimonio no se ve afectado por el Lease Back, ya que el activo se mantiene como tal en el balance de la empresa, aún cuando es el mismo propietario quien lo ha adquirido y lo siga utilizando. El que vende sus activos, al mismo tiempo debe reconocer la deuda como un pasivo financiero. Esta carga financiera se va imputando a las pérdidas y ganancias que se vayan registrando en el mismo balance, según el criterio de devengamiento que se utilice.
El tratamiento contable que se le da a los pagos o la amortización, es que el vendedor y arrendatario, continúa pagando el activo de la misma manera que si la transmisión de propiedad no se hubiese producido, porque el bien pasa a reclasificarse contablemente, y los recursos frescos obtenidos no pasan a ser beneficios en el balance, pero si se puede justificar una menor carga financiera con esos recursos y la operación de arriendo.
Desde el punto de vista fiscal y de tratamiento de impuesto al valor agregado, el tratamiento es beneficioso porque la venta se liquida sólo cuando se realiza la operación, y el arriendo se va registrando cada mes como un gasto, en la medida que se van devengando las cuotas.
Si el contrato de arriendo contablemente se puede incorporar como leasing financiero en la empresa, se coloca en el balance como si se tratase de la compra de un bien o activo fijo, y si no se puede, se contabiliza como leasing operativo.
Desde el punto de vista contable, esta herramienta de financiamiento se va contabilizando con utilidad o pérdida en las siguientes situaciones:
- Mientras tenga vida útil el bien, se va descontando sólo su depreciación, si el contrato se incorpora como leasing financiero.
- Mientras dure el contrato y proporcionalmente al gasto de arriendo, si se incorpora como leasing operativo.
- El que compra y arrienda el bien, tiene que registrar la transacción como compra de activo fijo y contabilizar el contrato de arriendo como leasing financiero o operativo.
Cuáles son las ventajas del lease back
El Lease Back inmobiliario tiene algunas ventajas que enumeraremos a continuación:
- El plazo de pago: Por lo general, el Lease Back se puede pagar en un plazo que fluctúa entre los 5 y 12 años, lo que lo convierte en una modalidad de financiamiento de largo plazo, que permite obtener liquidez inmediata a las empresas y personas, pudiendo refinanciar de ese modo sus operaciones, reestructurar deudas de corto o largo plazo o financiar nuevas inversiones.
- Tributos: El Lease Back se trata tributariamente como un gasto, lo cual permite ir rebajando la base tributable de la empresa, sin contar con que el monto que se financie, no estará afecto a impuestos de timbres ni de estampillas. El gasto de arriendo se deduce de los impuestos, al igual que cualquier otro gasto.
- Liquidez Inmediata: Como se trata de una operación sencilla, los activos, que pueden ser muebles o inmuebles se convierten en dinero rápido para la empresa. Además, el vendedor mantiene los activos dentro de su patrimonio y sigue utilizando sus bienes para mantener activa la productividad y fuente de ingresos. Entre los bienes que se pueden usar para esta operación están las máquinas de trabajo y los edificios, sitios o terrenos.
- Inembargabilidad: Los bienes vendidos, al estar arrendados, no pueden ser embargados. Desde el punto de vista financiero es una ventaja, ya que se adquiere un activo con rentabilidad segura y un nivel de riesgo bajo. Esto es un factor protector de bienes que es de mucha ayuda para las empresas con altos niveles de endeudamiento y riesgo económico.
- Endeudamiento: Con el Lease Back, los niveles de deuda no se ven afectados, ya que no se considera un préstamo o crédito por pagar durante toda la vida del contrato. Por el contrario, los indicadores financieros mejoran y permiten ganar tiempo para incrementar el Cash Flow en épocas complicadas en lo económico.
- Monto a financiar: Como las propiedades a financiar deben ser tasadas, y hay una norma de la SBIF que impone algunas limitaciones a este monto, se debe considerar que a la tasación se le debe deducir la depreciación u obsolescencia, que puede llegar a un 10%.
Desventajas del Lease Back
Así como el Lease Back tiene tantas ventajas, también tiene sus desventajas, que veremos a continuación, para poder tener una visión más completa de esta herramienta financiera. Como hemos visto antes, esta modalidad de financiamiento es muy usada por muchas personas para poder adquirir más propiedades, pero también resulta ser muy riesgosa, veamos por qué.
- Pérdida de propiedad: Cuando se vende la propiedad a un inversionista, se pierde todo lo que se ha capitalizado de la propiedad, quedándose los propietarios como meros arrendatarios, y perdiéndose todo lo que se ha pagado como intereses, ya que los inversores, la suelen comprar a un valor más bajo de lo que amerita el mercado.
- Pérdida de capital futuro: Como los propietarios pasan a ser arrendatarios, y en vez de pagar un hipotecario pasan a pagar una cuota de arriendo, pasa que se pierde toda posibilidad de tener un capital a futuro, un bien raíz para vender y que deje algún diferencial extra a favor. Con esta modalidad de financiamiento, se pierde propiedad y se pasa a ser arrendador, para obtener un capital que ayudará a pagar otras cosas en el corto plazo.
- Pérdida de control: Una vez que te conviertes en arrendatario de la que era tu propiedad, pasas a tener una serie de limitantes en cuanto a modificaciones en la infraestructura de la casa, pintura y otras cosas, lo que te podría hacer sentir limitado y ajeno a tu casa. De repente, ya no se puede cambiar las lamparas ni se puede modificar el jardín.
- Contrato futuro incierto: Que el nuevo propietario ofrezca arrendar la propiedad a un precio razonable por un año o dos, no significa que mantendrá esas condiciones por más años. Aún cuando los aumentos de arriendo sean marginales cada año, todo suma y finalmente la familia ya no puede permanecer más en la propiedad.
