Qué gastos tengo que tener en cuenta al contratar un Crédito Hipotecario? – Gastos Operacionales

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Qué gastos tengo que tener en cuenta al contratar un Crédito Hipotecario? – Gastos Operacionales
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Los gastos operacionales son un costo necesario a pagar cada vez que se adquiere una propiedad, sea nueva o usada y se compre con crédito bancario o al contado. Siempre están presentes, aunque su cuantía va muy relacionada al costo de la propiedad, quedando muy altos cuando se trata de una propiedad cara y muy baratos cuando la propiedad es asequible.

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Consejos antes de contratar un hipotecario

Cuando las personas contratan un crédito hipotecario, muchas veces lo hacen por inercia sin comparar lo suficiente todas las opciones bancarias y ver todas ventajas y desventajas que tiene un crédito de este tipo.

Contratar o no un hipotecario dependerá de la capacidad económica de la persona, y es que aún teniéndose mucho efectivo si se piensa bien, conviene tener un hipotecario por los seguros que van relacionados y por la posibilidad de prepagar el crédito además de no estancar tu dinero líquido en una sola compra y así la o las propiedades se pueden arrendar y se van pagando solas.

Algunos consejos para contratar tu hipotecario:

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Averiguar bien los costos:

Los gastos operacionales asociados, la tasa de interés y el tipo de tasa que van a aplicar, los seguros asociados y a los que debes añadir siempre el seguro de cesantía, y el CAE. Proyectar los costos mensuales en función del propósito por el cual compras la vivienda ya que si es para inversión te conviene dejar miles de cuotas chicas y así cobras un arriendo un poco más alto que te permitirá tener más liquidez en el corto plazo.

Productos adicionales:

Todos los bancos intentan amarrar a sus clientes obligándolos a contratar cuenta corriente junto con la toma del crédito hipotecario. Aunque digan que no es obligación ya que la ley se los impide, fíjense que lo tienen como prerrequisito y si necesitas el crédito si o si tienes que abrir la cuenta con los bancos y luego ir pagando esos costos de mantener la cuenta.

Subsidios habitacionales:

Al momento de pedir simulaciones de crédito, se debe anexar todo lo que tenga que ver con subsidios habitacionales y averiguar cómo es la operatoria de pago. Comprar con subsidio puede relentizar un poco el proceso y no muchos vendedores aceptan este modo de pago así que quizás el banco pueda darte un crédito de corto plazo hasta que salga el subsidio y así pagas antes tu vivienda. El gran problema es que los subsidios demoran un siglo es salir y vaya uno a decirle algo al Estado.

Cuando comprar:

Aunque muchos digan que los precios seguirán bajando y las tasas de interés también, hay que tener cuidado ya que en cualquier minuto las condiciones para comprar pueden volverse más duras y la oferta podría dejar de quedar tan supeditada a la demanda de compra. Los criterios para comprar una vivienda siempre deben ser lo más objetivos posibles y para eso hay que definir desde el principio si la vivienda la quieres para vivir o para invertir y ver en base a eso el sector, el tamaño de la propiedad y la plusvalía que debe tener. Hay que fijarse muy bien en detalles que luego afectarán tu calidad de vida, como el entorno, las vías de acceso, los vecinos y las reglas que rigen el lugar. A veces es fácil deslumbrarse por una casa maravillosa a primera vista pero luego de un tiempo se puede ver que vivir en ella es insufrible.

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Los gastos operacionales

Estos son todos los gastos que engloba una operación de contratar un crédito hipotecario, y que deben ser pagados por el interesado en comprar la propiedad.

Estos gastos tienen los siguientes valores aproximados:

1. Tasación: Es necesario para definir el valor comercial de la propiedad que se entregará en garantía a la institución financiera. Ronda las 2,5 U.F. y puede empinarse a 5 U.F. en algunos casos.

2. Estudio de títulos: Su costo es de unas 3 a 5 U.F., y se debe realizar para quedar completamente seguros que la propiedad se encuentra saneada y libre de toda prohibición para ser traspasada a su nuevo dueño.

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3. Preparación de borrador escritura: Aunque todas las escrituras son un formato estándar, incorporar los datos relevantes de la escritura de una propiedad en particular tiene un costo de unas 5 U.F.

4. Impuesto al crédito: Aparte del costo de Notaria, que es de unas 4 U.F., está este costo que es de 0,3% del monto del crédito para las viviendas nuevas acogidas al DFL-2, aunque si la propiedad se transfiere antes de 2 años desde que fue adquirirá por primera vez, el DFL-2 no se pierde. Este impuesto es de un 0,6% para las viviendas nuevas o usadas que no se han acogido al DFL-2. Sólo es casos en los que se pide ampliar el crédito además de refinanciar, se cobra un 0,6% sobre el valor del crédito solicitado.

5. Inscripción en el conservador de bienes raíces: Este es un gasto ineludible que bordea las 15 U.F. y hay un tope de 30 U.F. para el caso de propiedades muy costosas.

En global, los gastos operacionales totales bordean el 1,5% del valor total del crédito, monto no menor considerando que muchas personas compran a veces a través de corredores de propiedades y se comprometen a pagar altas comisiones sin haber pensado que en total los gastos operacionales más las comisiones (que no entran en estos gastos operacionales) superarán el 4% del valor de compra.

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El pago de los gastos operacionales

Los bancos afortunadamente dan algunas facilidades para pagar los gastos operacionales, y cuando se reserva un inmueble nuevo, por lo general se pide un cheque de reserva que luego se imputa a esos gastos. Todo lo que es gasto asociado asumido libremente por el comprador, como los de corretaje, deben negociarse para ser pagados al momento de estar inscrita la propiedad a nombre del nuevo propietario, de modo que sólo una vez es inscrita y pagada la propiedad, se libere este último gasto.

Todos los trámites señalados se pagan con los fondos atribuibles al gasto operacional. La cuantía del gasto varía de un banco a otro, y esto se puede ver en las simulaciones que enviaran las instituciones bancarias a sus clientes cuando estos solicitan un crédito hipotecario.

Cuando pedimos un crédito hipotecario, no sólo debemos tener en cuenta los valores del dividendo, sino que también el de los famosos gastos operacionales, trámites que se deben realizar por obligación. Si quieres saber un poco más sobre ellos, te invitamos a revisar la siguiente información.

Las llaves de tu casa están cerca, queda poco

Al solicitar un crédito hipotecario sabemos que debemos pagar un dividendo futuro de una cantidad específica de dinero, todo según las simulaciones que hayamos realizado al respecto. Sin embargo, no siempre se toman en cuenta los famosos gastos operacionales, cobros que lleva a cabo la entidad financiera para pagarles a terceros la realización de una serie de trámites necesarios para cerrar el trato con el cliente. Si nunca has escuchado sobre ellos o no tienes mucho conocimiento en relación a lo que son, te podemos ayudar con la siguiente información.

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¿Cuáles son los gastos operacionales?

Los gastos operacionales de un crédito hipotecario están especificados por ley y  representan un costo no menor que debemos tener en el momento, si así lo solicita la entidad financiera, o pagarlo en cuotas si existe la posibilidad. Otra opción que entregan las instituciones es la de agregar estos montos al mismo crédito hipotecario, lo que se convierte en una de las mejores alternativas.

Para hacer un panorama más completo al respecto, te dejamos la lista que componen a los gastos operacionales:

  • Estudio de título: se usa para revisar que todos los antecedentes legales de la propiedad se encuentren en condiciones para poder traspasar e inscribir la propiedad y gravámenes correspondientes en favor del comprador y la institución financiera que otorgará el crédito.
  • Tasación: corresponde al gasto necesario para tasar y definir el valor comercial de la propiedad que se entregará en garantía a la institución financiera.
  • Borrador de Escritura: con esto se confecciona la escritura de compraventa, mutuo hipotecario e hipoteca.
  • Notaría: es donde se realizará la escritura de compraventa, mutuohipotecario e hipoteca. Además, ahí se obtendrán las copias del contrato.
  • Impuesto al mutuo hipotecario: corresponde al 0,3% del monto del crédito en el caso de viviendas nuevas y al 0,6% del monto del crédito en el caso de viviendas usadas. En el caso de refinanciamiento hipotecario este impuesto es nulo, a menos que este refinanciamiento considere una ampliación del crédito.
  • Conservador de Bienes Raíces: en este gasto se debe incurrir para inscribir el dominio, la hipoteca y prohibiciones de la propiedad que se entregará en garantía a la institución financiera.
Hay varios caculos para hacer en el credito hipotecario

Diferencias en los gastos operacionales

Aunque existen montos que se pueden calcular aproximadamente, por una razón u otra los gastos operacionales de los créditos hipotecarios presentan variaciones sustanciales entre una institución y otra.

Según un estudio de mercado llevado a cabo el año pasado por el Sernac – Servicio Nacional del Consumidor – realizado para tomar una fotografía general y comparativa del mercado crediticio, existen porcentajes altos de cobro, frente a otros que son mucho menores. Esta diferencia alcanzó hasta un 88%, con un monto mínimo de cobro de $409.000 y un monto máximo de $770.000, activando así una alerta para que nos fijemos bien en este item, ya que son montos elevados que, si no los tenemos considerados, nos pueden provocar un dolor de cabeza.

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Como vemos, por lo menos debemos tener $410.000 para cubrir los gastos operacionales si es que nuestro banco o institución financiera nos cobra el mínimo. De no ser así, de algún lado debemos generar esos montos, por lo que será una obligación consultar con anticipación cuánto debemos desembolsar.

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Tomar en cuenta es importante

Siempre será bueno, en todo orden de cosas, tomar en cuenta lo más importante, lo esencial, para que que salga todo bien. Entre más conocimiento tengas sobre los créditos hipotecarios, te podrás desenvolver mucho más, ganando así tiempo y ahorrándote la explicación que te darán los ejecutivos del banco.

Para justamente mantener ese orden y lo más importante, hemos hecho una lista que te puede ayudar:

  • Cotizar, revisar y consultar diferentes variantes de los créditos hipotecarios ofrecidos es muy importante, tanto así que es la única forma de encontrar lo mejor respecto a lo que buscas. Puede usar nuestro comparador de créditos hipotecarios, si así lo deseas.
  • ¿Tipo de crédito hipotecario? puedes elegir Letras de Crédito, Mutuo Hipotecario Endosable o Mutuo Hipotecario No Endosable, según lo que más te convenga. No olvides pedir una pequeña ayuda al respecto cuando consultes por los créditos, los ejecutivos deben darte toda la información que pides.
  • Revisa las tasas y cuál es las que más se ajusta a lo que quieres, recuerda que pueden ser mixtas, fijas o variables.
  • Existen seguros obligatorios asociados, los que encarencen el crédito, estos son: seguro de desgravamen y seguro de incendio y coberturas complementarias.
  • Ten en cuenta los gastos operacionales del crédito, los que ya hemos comentado anteriormente en detalle. Recuerda que varían según diferentes aristas y también según la institución bancaria. No dejes de ponerle ojo a ellos, ya que es un gasto que debes contemplar y que, por lo general, no se tiene presupuestado.

Como ves, los gastos operacionales de un crédito hipotecario son un item de peso, con montos que no son menores y que es verdad que deben ser conocidos con mucha anterioridad. Sólo así se pueden evitar aquellas pequeñas grandes sorpresas que se nos presentan y que nos ponen en aprietos. Es por esa razón que algunos bancos o instituciones financieras entregan mayor ayuda, dejando así pagar los gastos operacionales en cuotas o incluirlos en el dividendo.

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Esto no debería ser un problema mayor, al contrario, si mantenemos un orden correcto y nuestras finanzas sanas, podremos cubrir sin mayores situaciones o sin sobresaltos  un gasto operacional que aparezca de la nada.

Recuerda que mantener tus bolsillos sanos, tampoco es fácil, sin embargo con una proyección de dinero real y de forma inteligente se puede mantener y pagar lo que nos indique nuestro ejecutivo. Quizás sea que no paguemos muy felices este tipo de cobro, sobre todo si es algo que no tenías contemplado, pero siendo para un fin tan grande como lo es tu casa, tal vez no tendrías problemas en hacerlo.